• Consideremos ahora un suelo urbano no consolidado o un suelo urbanizable.

No es fácil determinar si estamos en un suelo en situación básica rural o en situación básica urbanizado porque depende del grado de transformación de ese suelo.

Si se quiere poner en carga el suelo de un sector en una zona en que antes de diciembre de 2016 no era inundable, pero que con la nueva cartografía se demuestra que lo es, pueden ocurrir dos cosas: que el suelo no haya tenido ninguna transformación o que ya exista alguna transformación.

  • Si el suelo no ha tenido ninguna transformación caben soluciones urbanísticas relativamente sencillas. Es posible modificar los límites del sector excluyendo la zona inundable y ampliar el sector por otro lado, si fuera factible, o modificar la clase de suelo a no urbanizable si todo él se encuentra en zona inundable.

Si se ha avanzado en la gestión de ese suelo la situación se complica. La casuística puede ser amplia:

  • Si el suelo del sector es inundable y tiene plan parcial, pero no tiene ninguna transformación estaríamos en el mismo caso anterior, en situación básica rural, pero habrá que resarcir a los propietarios por los gastos incurridos en la elaboración del plan parcial, ¿quién indemniza?
    • Si el suelo ha tenido una mayor transformación; es decir, si se ha avanzado en la gestión de este suelo y ya está total o parcialmente urbanizado el sector y ha comenzado la edificación ¿en qué situación estaríamos, en situación de suelo rural, en situación de suelo urbanizado ?, ¿una parte en situación rural y la otra en situación urbanizado? Habría que ir con bisturí para dilucidar las diferentes situaciones, pero es que, además, la situación puede ser más complicada pues si parte de ese suelo está en zona de flujo preferente o en zona inundable de periodo de retorno de 500 años y otra parte no tiene peligro de inundación, implicarían restricciones distintas en cada parcela concreta, lo que claramente afectará de manera diferencial, en cuanto a condiciones constructivas, edificabilidad y uso a los distintos propietarios. Esto trae consigo un problema notable de derechos adquiridos y, por tanto, probablemente indemnizatorios. ¿Quién los paga?

    En resumen, las situaciones pueden variar significativamente y no se puede aplicar una regla general, ya que dependerá de cada caso específico. Si no ha habido adquisición de derechos patrimoniales, la aplicación del RDPH que implique una reducción de posibles aprovechamientos no resultará en situaciones indemnizatorias. Por el contrario, en un plan aprobado con todos los pronunciamientos favorables que debe ser modificado para mitigar riesgos de inundación previamente no identificados, podrían surgir posibles indemnizaciones en caso de lesión de derechos22.

    Como señala Romero Aloy (2019, p. 80), cuando la aplicación del RDPH restringe los usos o altera las condiciones de edificación, lo que sucede es que se están variando las condiciones de zonificación y esta es una determinación que vincula a la propiedad del suelo de todo el ámbito planeado.